長期優良住宅とは？ そのメリット・デメリットと、申請から認定通知書発行まで

長期優良住宅というのは、長く・快適に・安心して住み続けられる住宅です。
国土交通省は「長期にわたり良好な状態で使用するための措置が講じられた優良な住宅」を長期優良住宅としています。

長期優良住宅として認定されるには、国が定める下記の基準をクリアしなければなりません。
●住宅の構造・設備が長期に渡り良好な状態で使用できる
●良好な居住水準を確保できる住宅面積を有している
●地域の居住環境の維持・向上への配慮
●適切な維持保全計画
●自然災害の被害発生の防止・軽減への配慮

長期優良住宅は快適に暮らせるだけでなく、耐震性やバリアフリーなども考慮されており、安心・安全に生活することができます。
さらに、省エネ性能も高く、地球環境にも優しいという特徴があるのです。

長期優良住宅の認定制度がスタートしたのは2009年ですが、2023年3月末時点で140万戸以上の新築一戸建てが認定されています。
2022年度を例にとると認定を受けたのは11.5万戸で、これは2022年度に着工された新築戸建ての約3割にのぼります。
長期優良住宅の数は年々増えており、その注目度も高くなっています。

長期優良住宅のメリットとして挙げられるのは下記の3つです。

●快適に生活できる
●住宅の資産価値が保ちやすい
●減税や住宅ローンの金利引き下げ・補助金など、様々な経済的メリットがある

・快適に生活できる
長期優良住宅の認定を受けるには、住宅性能を高める必要があるため、結果として長期間快適に生活できることになるのです。
例えば、省エネルギー性を満たすためには断熱性能等級5および一次エネルギー消費量等級6を満たす必要があります。
断熱性能が上がれば夏は涼しく冬は暖かい室内環境になり、一年を通して快適に過ごすことができるようになります。

・住宅の資産価値が保ちやすい
長期優良住宅は「次世代に渡って住み継げる住宅」として、長期に渡って暮らすことを前提として建設されます。
耐震性能や維持管理などの一定水準をクリアすることが求められるため、長期的に住宅の資産価値も保ちやすくなるのです。
将来的に家を売却することとなっても資産価値が落ちにくく、長期優良住宅という安心材料もあって買い手がつきやすくなるでしょう。

・減税や住宅ローンの金利引き下げ・補助金など、様々な経済的メリットがある
長期優良住宅は国が進める制度でもあることから、建築する際は様々な補助金を活用できます。
また、認定されると減税などの経済的なメリットもあります。

長期優良住宅の認定による税金の減額・控除には以下のようなものがあります。
●住宅ローンの減税（控除）（2023年12月31日までに入居した場合）
●フラット35の住宅ローン金利優遇
●不動産取得税の控除（2024年3月31日までに新築された住居）
●登録免許税に関する軽減税率の適用（2024年3月31日までに新築された住居）
●地震保険料の割引

例えば、住宅ローン減税の適用限度額は、2024年から省エネ基準適用住宅で3,000万円ですが、長期優良住宅に認定されると4,500万円に拡大されます。
このように、税制上の優遇を受けやすくなることは、トータルコストを考えた時の大きなメリットになるでしょう。

メリットも多い長期優良住宅ですが、デメリットもあるので把握しておくことが大切です。

デメリットとしては、下記の3つが挙げられます。
●建築コストが高価になりやすい
●申請に費用がかかる
●維持管理に関する履歴の作成と保存が必要になる

・建築コストが高価になりやすい
基準に適合した住宅を建築しなければならないため、耐力面材や断熱材などのグレードを上げる必要があるので、それに伴ってコストが高くなる点はデメリット言えるでしょう。
建築会社などにもよりますが、一般的な住宅の2〜3割ほどコストアップの可能性があります。
また、建築の期間も一般住宅と比べて長くなる傾向があるので注意が必要です。

初期費用は高くなりますが、長期的な費用で比較すると、それほどコストがかからない可能性も高い点は覚えておきましょう。
断熱性能の点では空調効率が良くなって冷暖房の費用削減につながります。
また、住宅維持保全計画の基準をクリアするために、メンテナンスの負担が少ない外壁材を選ぶというのも一つの方法です。
定期的なメンテナンスの頻度を抑えることができれば、長期に渡るメンテナンスコストの削減につながります。
ただし、メンテナンス性だけではなく、耐震性能や断熱性能も考慮して、壁面内部も含めた壁全体での基準クリアが必要な点には注意しましょう。

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・申請に費用がかかる
長期優良住宅の認定には申請が必要なので、そのための費用がかかります。
申請のコストは自治体によって異なりますが、一般的には、ハウスメーカーなどに代行してもらうことが多く、その費用は、20〜30万円ほどかかることが多いようです。

・維持管理に関する履歴の作成と保存が必要になる
長期優良住宅は建設して終わりではなく、建設後にも様々な作業が必要となります。
定期的な点検やメンテナンスによって建物の良好な状態を維持しなければならないだけでなく、その記録を作成・保管する必要もあるので手間や時間がかかる点には注意が必要です。

点検などの記録を提出する義務はありませんが、自治体などに求められた際は報告が必要となります。
その際に、報告することができないなど、適切な管理ができていないと判断されると、認定を取り消される可能性もあるため、点検の実施や状態の記録は非常に重要です。

手間はかかっても点検の実施と履歴を作成・保管することは、安心快適に生活し続ける上での大きなメリットと捉えましょう。
将来的には売却することになるとしても、現状におけるメンテナンスの状態を買い手に見せられるので、相手に安心感を与えることもできるでしょう。

長期優良住宅の認定を受けるためには、所轄の行政庁（自治体）に申請することが必要です。
また、申請するタイミングは着工前という点にも注意しましょう。
ただ、一般的にはハウスメーカーなどの住宅会社を通じて行うため、手続き自体はそれほど難しさを感じません。

ここでは、長期優良住宅として認定されるまでを追ってみましょう。

大まかな流れは、下記の通りです。
1. 確認申請書の提出
2. 確認書または住宅性能評価書の発行
3. 認定通知書の発行

・確認申請書の提出
自治体への申請前に住宅性能評価を登録住宅性能評価機関に依頼します。
これには確認申請書または設計住宅性能評価申請書、添付図書（設計内容説明書や各種図面、計算書等）の提出が必要となります。

・確認書または住宅性能評価書の発行
登録住宅性能評価機関の評価で認定基準を満たしていると判断されれば、確認書もしくは住宅性能評価書が発行されます。

・認定通知書の発行
確認書の取得後は必要書類を揃えて所轄の行政庁（自治体）に提出します。
提出後の審査に通ると認定証が交付されます。

長く快適に暮らし続けられる長期優良住宅。
認定によって安心して暮らし続けられるだけでなく、税制上や建物の資産価値などに関するメリットももたらされます。
初期費用や維持の手間はかかりますが、トータルでは経済的な効果も大きいと考えられます。
快適な住宅が手に入れば、日々の生活も楽しいでしょう。

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